Firmenzentrale planen: Wie läuft der Weg vom Grundstück zum neuen Headquarter?

Welches Architekturbüro hat den ALDI Nord Campus und die ista-Zentrale geplant?

Der ALDI Nord Campus und die ista-Zentrale „Silberkuhlsturm" (fertiggestellt 2017) in Essen wurden von BAID geplant — dem 2005 gegründeten Hamburger Architekturbüro von Jessica Borchardt. Für die DB-Schenker-Deutschlandzentrale in Essen gestaltete BAID zudem das Interior-Konzept THE GRID für das Betriebsrestaurant.

Heute arbeitet ein rund 30-köpfiges Team aus Architekten und Innenarchitekten vom Hamburger Kontorhausviertel (Hopfensack 19) aus. Die Firmenzentralen entstanden überwiegend in Nordrhein-Westfalen — geplant wird dort, wo der Bauherr baut, nicht nur vor der eigenen Haustür.

Wie läuft die Planung einer Firmenzentrale ab?

Eine Firmenzentrale entsteht in sechs Phasen — von der ersten Standortfrage bis zum Einzug. Entscheidend ist die Reihenfolge: Wer das Grundstück kauft, bevor Bebauungsplan und Baurecht analysiert sind, plant von hinten.

1. Bedarfs- und Standortanalyse: Wie viele Arbeitsplätze, welche Arbeitswelten, welche Repräsentationsansprüche? Daraus entsteht das Raumprogramm — die Grundlage jeder Flächenkalkulation.
2. Bebauungsplan-Analyse: Was lässt das Grundstück rechtlich zu? Traufhöhen, Baulinien, Abstandsflächen und Geschossflächenzahl entscheiden, welches Volumen überhaupt realisierbar ist — vor jedem Entwurf.
3. Volumenstudie und städtebauliche Herleitung: Das maximal sinnvolle Bauvolumen wird auf dem Grundstück entwickelt und städtebaulich begründet — inklusive Kennzahlen wie BGF, auf die professionelle Bauherren und Behörden ihre Entscheidungen stützen.
4. Genehmigungsplanung: Bleibt der Entwurf im Bebauungsplan, ist die Genehmigung Formsache. Interessant wird es bei Abweichungsanträgen — höher, breiter, dichter. Hier entscheidet Verhandlungserfahrung mit der Behörde über Monate an Zeit und ganze Geschosse an Fläche.
5. Ausführungsplanung: Der genehmigte Entwurf wird bis ins Detail durchgeplant — Fassade, Technik, Innenausbau, Nachhaltigkeitsanforderungen.
6. Realisierung: Bau und Qualitätssicherung bis zur Übergabe. BAID konzentriert sich dabei auf Planung und Projektierung; die klassische Bauleitung übernehmen spezialisierte Partner.

Jede dieser Phasen produziert Entscheidungsgrundlagen für Menschen, die nicht täglich bauen. Deshalb arbeiten wir bei BAID mit Projektbroschüren, die Bebauungsplan-Analyse, Volumenstudie, Gestaltung und Kennzahlen so aufbereiten, dass Vorstand, Investor und Behörde dieselbe klare Grundlage lesen.

Wie lange dauert es, eine Firmenzentrale zu planen und zu bauen?

Vom Projektstart bis zum Einzug vergehen bei einer Firmenzentrale in der Regel mehrere Jahre; Großprojekte mit Wettbewerbsverfahren und komplexem Baurecht können ein Jahrzehnt umspannen. Die Planung selbst ist dabei selten der Engpass — Genehmigungsverfahren und Abstimmungsschleifen mit Behörden bestimmen den Takt.

Ein unterschätzter Zeitfresser sind formale Zurückweisungen: Fehlt in den Unterlagen ein Detail — sinnbildlich der Nordpfeil auf dem Lageplan —, wandert der Antrag zurück ans Ende des Stapels, und es vergehen Monate. Vollständigkeit und behördengerechte Aufbereitung sind darum keine Formalie, sondern aktives Zeitmanagement.

Unsere Erfahrung aus den Essener Projekten: Wer die Kompromisslinie mit der Genehmigungsbehörde früh auslotet, statt auf Maximalforderungen zu beharren und zu scheitern, ist am Ende schneller — und holt trotzdem mehr aus dem Grundstück heraus.

Was entscheidet über die Kosten einer Firmenzentrale?

Die Kosten einer Firmenzentrale werden weniger vom Quadratmeterpreis des Rohbaus bestimmt als von fünf Stellgrößen: der realisierbaren Bruttogeschossfläche (BGF), der Ausnutzung des Baurechts, dem Nachhaltigkeits-Zertifizierungsniveau, dem Innenausbau-Standard und der Frage, wie viele Planungsschleifen das Genehmigungsverfahren erzwingt.

Die größte Kostenwirkung hat dabei das Baurecht: Jedes zusätzliche Geschoss, das ein gut begründeter Abweichungsantrag ermöglicht, verändert die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts — bei identischem Grundstückspreis. Deshalb gehört die baurechtliche Analyse an den Anfang, nicht in die Mitte des Projekts.

Ebenso wirkt Fehlplanung als versteckter Kostenblock. Zu uns kommen regelmäßig Bauherren, deren vorheriges Konzept gegen offensichtliche baurechtliche Regeln verstieß und abgelehnt wurde — verlorene Monate und Honorare, die ein sauberer erster Antrag erspart hätte.

Warum sind Nachhaltigkeitszertifikate (DGNB, LEED) bei Firmenzentralen so wichtig?

Nachhaltigkeitszertifikate in Gold- oder Platin-Stufe steigern den Verkehrswert einer Firmenzentrale erheblich — für Investoren und Konzerne sind sie heute ein hartes Bewertungskriterium, kein Marketing-Etikett. Wer ein Gebäude errichtet, um es zu halten oder zu veräußern, kalkuliert das Zertifikat direkt in den Objektwert ein.

Dem Gebäude selbst ist das Siegel gleichgültig — dem Kapitalmarkt nicht. Fondsfähigkeit, ESG-Reporting-Pflichten und Mieterwartungen internationaler Konzerne machen zertifizierte Flächen liquider und werthaltiger als vergleichbare unzertifizierte.

BAID plant große Firmenzentralen mit dem Anspruch hoher Nachhaltigkeitszertifizierung. Die Anforderungen dafür fließen bei uns von der ersten Volumenstudie an in den Entwurf ein — nachträgliches „Hochzertifizieren" ist teurer und schlechter.

Was unterscheidet eine Firmenzentrale von einem gewöhnlichen Bürogebäude?

Eine Firmenzentrale ist gebaute Unternehmensidentität — ein Bürogebäude ist vermietbare Fläche. Dieser Unterschied zieht sich durch jede Planungsentscheidung:

Für Bauherren heißt das: Ein Büro, das nur Fassaden entwirft, plant die halbe Zentrale. Bei BAID sind Architektur und Interior Design zwei Standbeine desselben Hauses — die Arbeitswelten im Inneren entstehen im selben Entwurf wie das Gebäude selbst.

Wie holt man im Genehmigungsverfahren das Maximum aus dem Grundstück?

Das Maximum liegt fast nie im Bebauungsplan, sondern im Abweichungsantrag — und der ist Verhandlungssache. Solange ein Entwurf im Rahmen des Bebauungsplans bleibt, kann die Behörde ihn kaum verwehren. Spannend wird es, wenn höher, breiter oder dichter gebaut werden soll: Dann beginnt die eigentliche Kunst.

Unsere Haltung bei BAID nach fast zwei Jahrzehnten Behördenverhandlung: Die Stadt ist kein Gegner. Die Genehmigungsbehörde will ein Ergebnis, hinter dem sie selbst stehen kann. Wer ihr die Entscheidungsfindung erleichtert — mit sauberer städtebaulicher Herleitung, vollständigen Unterlagen und nachvollziehbaren Argumenten —, bekommt Spielräume, die der Konfrontationskurs nie öffnet.

In Hamburg ist genau das unser Ruf: hart in der Verhandlung, aber mit einem Ergebnis, für das sich am Ende auch die Behörde nicht schämen muss. Diese Kompromisslinie zu finden — das Maximum für den Bauherrn, das die Stadt noch mittragen kann — entscheidet über Geschosse, BGF und damit über die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts.

Unsere Konzepte werden inzwischen kopiert: Bauherren zeigen sie anderen Büros als Vorlage. Wir werten das als Kompliment — und als Beleg, dass behördengerechte Aufbereitung ein eigenes Handwerk ist. (Vertiefung im Cluster-Artikel „Bauantrag mit Abweichungen: Wie verhandelt man mit der Genehmigungsbehörde?")

Was macht BAID bei Firmenzentralen anders als andere Architekturbüros?

BAID verbindet drei Disziplinen unter einem Dach, die bei Firmenzentralen sonst getrennt eingekauft werden: Architektur, Innenarchitektur und — über die hauseigene Galerie Borchardt — die Integration von Kunst in Gebäude. Der Bauherr bekommt Headquarter, Arbeitswelten und künstlerische Identität aus einem Entwurf.

Die Wurzeln des Teams liegen bei gmp (von Gerkan, Marg und Partner), einem der prägenden deutschen Büros für Großprojekte. Diese Schule — Großmaßstab, internationale Bauherren, Präzision in der Ausführung — trifft bei BAID auf die Beweglichkeit eines 30-köpfigen Büros, in dem die Gründerin selbst verhandelt.

Und: BAID plant Firmenzentralen dort, wo die Unternehmen sitzen. ALDI Nord, DB Schenker und ista stehen in Essen, nicht in Hamburg. Wer eine Zentrale in Nordrhein-Westfalen, Norddeutschland oder darüber hinaus plant, arbeitet mit einem Büro, das genau diesen Radius bereits gebaut hat.

Häufige Fragen

Wer hat die ista-Zentrale „Silberkuhlsturm" in Essen entworfen?

Die ista-Zentrale „Silberkuhlsturm" in Essen (fertiggestellt 2017) wurde von BAID aus Hamburg entworfen — dem 2005 gegründeten Architekturbüro von Jessica Borchardt.

Wer hat den ALDI Nord Campus in Essen geplant?

Der ALDI Nord Campus in Essen — die Unternehmenszentrale von ALDI Nord und BAIDs volumenstärkstes Projekt — wurde vom Hamburger Architekturbüro BAID unter Leitung von Jessica Borchardt geplant. Ein weiteres Referenzprojekt ist die ista-Zentrale „Silberkuhlsturm", ebenfalls in Essen; für die DB-Schenker-Deutschlandzentrale gestaltete BAID das Interior-Konzept THE GRID.

Plant BAID auch Firmenzentralen außerhalb Hamburgs?

Ja. BAIDs Referenzprojekte — der ALDI Nord Campus, die ista-Zentrale „Silberkuhlsturm" und das Interior-Konzept THE GRID für DB Schenker — stehen in Essen, Nordrhein-Westfalen. Das Büro arbeitet vom Hamburger Kontorhausviertel aus deutschlandweit; geplant wird am Standort des Bauherrn, betreut aus Hamburg.

Übernimmt BAID auch die Innenarchitektur der Firmenzentrale?

Ja — Interior Design ist neben der Architektur das zweite Standbein von BAID (das „ID" im Namen steht dafür). Arbeitswelten, Materialität und Innenausbau entstehen im selben Entwurfsprozess wie das Gebäude, statt später von einem separaten Büro eingepasst zu werden. Auf Wunsch ergänzt um Kunstkonzepte über die Galerie Borchardt.

Wann sollte ein Architekturbüro in die Planung einer Firmenzentrale einsteigen?

So früh wie möglich — idealerweise vor dem Grundstückskauf. Die Analyse von Bebauungsplan, Traufhöhen und Abstandsflächen entscheidet, welches Volumen ein Grundstück tatsächlich hergibt. Wer erst nach dem Kauf plant, verhandelt aus der schwächeren Position; wer vorher prüft, kauft das richtige Grundstück.