Firmenzentrale planen: Wie läuft der Weg vom Grundstück zum neuen Headquarter?

Welches Architekturbüro hat den ALDI Nord Campus, die ista-Zentrale und die Deutschlandzentrale von DB Schenker geplant?

Der ALDI Nord Campus (Fertigstellung 2022), die ista-Zentrale „Silberkuhlsturm“ (Fertigstellung 2017) und die Deutschlandzentrale von DB Schenker in Essen wurden von BAID geplant – jeweils in Architektur und Innenarchitektur. BAID ist ein 2005 von Jessica Borchardt gegründetes Hamburger Architekturbüro. Zu den weiteren Referenzen zählt die Firmenzentrale der SUND Group in Hamburg.

Heute arbeitet ein rund 30-köpfiges Team aus Architektinnen, Architekten und Innenarchitektinnen vom Hamburger Kontorhausviertel aus. Ein großer Teil der Firmenzentralen entstand in Nordrhein-Westfalen. Die Planung wird aus Hamburg koordiniert und durch die kontinuierliche Arbeit am jeweiligen Projektstandort ergänzt.

Wie läuft die Planung einer Firmenzentrale ab?

Eine Firmenzentrale entsteht in sechs eng miteinander verbundenen Phasen. Die Reihenfolge ist nicht in jedem Projekt starr; frühe Entscheidungen über Bedarf, Standort und Baurecht beeinflussen jedoch alle späteren Schritte.

1. Bedarfs- und Standortanalyse: Wie viele Arbeitsplätze werden benötigt? Welche Arbeitsweisen, Kommunikationsformen und Entwicklungsperspektiven sollen berücksichtigt werden? Welche Rolle spielen Identität und Repräsentation? Daraus entsteht ein Raum- und Funktionsprogramm als Grundlage für Flächen, Abläufe und Standortentscheidungen.
2. Analyse der planungsrechtlichen und örtlichen Grundlagen: Bebauungsplan, Baulinien, Höhen, Abstandsflächen, Erschließung und das städtebauliche Umfeld bestimmen den Rahmen des Projekts. Diese Grundlagen werden möglichst früh geprüft – idealerweise solange Standort- und Grundstücksentscheidungen noch offen sind.
3. Volumenstudie und städtebauliches Konzept: Aus den Anforderungen des Unternehmens und den Bedingungen des Ortes wird ein angemessenes Bauvolumen entwickelt. Kennzahlen wie BGF und Flächeneffizienz gehören dazu; ebenso wichtig sind die Einfügung in das Umfeld, die Adressbildung, Freiräume und die langfristige Nutzbarkeit.
4. Genehmigungsplanung und fachliche Abstimmung: Der Entwurf wird mit den rechtlichen und fachlichen Anforderungen zusammengeführt. Wo Abweichungen erforderlich und vertretbar sind, werden sie nachvollziehbar hergeleitet und mit den zuständigen Stellen abgestimmt. Dabei gilt es, die Interessen des Auftraggebers klar zu vertreten und zugleich die fachlichen Positionen der Behörden und weiterer Beteiligter ernst zu nehmen.
5. Ausführungsplanung: Der abgestimmte Entwurf wird bis ins Detail bearbeitet: Konstruktion, Fassade, Gebäudetechnik, Innenausbau, Materialität, Akustik, Licht und Nachhaltigkeitsanforderungen müssen als zusammenhängendes Ganzes funktionieren.
6. Realisierung: Die Planung wird in die gebaute Wirklichkeit überführt. BAID konzentriert sich auf die architektonische und innenarchitektonische Planung sowie die gestalterische Qualität im vereinbarten Leistungsumfang. Die Objektüberwachung wird je nach Projektkonstellation von spezialisierten Partnern oder im Rahmen eines Generalunternehmermodells übernommen.

In allen Phasen müssen komplexe Inhalte so aufbereitet werden, dass unterschiedliche Beteiligte auf einer gemeinsamen Grundlage entscheiden können. BAID arbeitet deshalb mit Projektbroschüren und klar aufgebauten Planungsunterlagen, in denen städtebauliche Herleitung, Gestaltung, Funktionen und Kennzahlen zusammengeführt werden. Sie dienen Auftraggebern, Entscheidungsgremien, Fachplanung und Behörden als nachvollziehbare Arbeitsgrundlage.

Wie lange dauert es, eine Firmenzentrale zu planen und zu bauen?

Vom Projektstart bis zum Einzug vergehen bei einer Firmenzentrale in der Regel mehrere Jahre. Großprojekte mit Wettbewerbsverfahren, komplexem Baurecht, umfangreicher Fachplanung oder mehreren Entscheidungsstufen können einen deutlich längeren Zeitraum beanspruchen.

Die Gesamtdauer entsteht aus dem Zusammenspiel von Planung, Entscheidungen des Auftraggebers, fachlichen Abstimmungen, Genehmigungsverfahren, Vergabe und Bau. Umso wichtiger sind ein realistischer Terminrahmen, vollständige Unterlagen und die frühzeitige Klärung der Fragen, die für den weiteren Verlauf maßgeblich sind.

Bei unseren Projekten in Nordrhein-Westfalen haben sich regelmäßige, gut vorbereitete Abstimmungsrunden bewährt. Offene Punkte können dadurch früh benannt, Zuständigkeiten geklärt und Planungsstände gemeinsam fortgeschrieben werden. Das schafft Verlässlichkeit für den Auftraggeber ebenso wie für Fachplaner und Fachbehörden.

Was entscheidet über die Kosten einer Firmenzentrale?

Die Kosten einer Firmenzentrale hängen von vielen Faktoren ab: vom Raumprogramm und der realisierbaren Bruttogeschossfläche, vom Grundstück und Baurecht, von Konstruktion und Gebäudetechnik, vom Ausbaustandard, von den Nachhaltigkeitszielen sowie vom Projektablauf. Diese Faktoren beeinflussen sich gegenseitig und sollten nicht isoliert betrachtet werden.

Das Baurecht setzt einen wesentlichen Rahmen für die Entwicklung des Grundstücks. Ziel ist jedoch nicht die größtmögliche Ausnutzung um jeden Preis, sondern eine Lösung, die funktional, wirtschaftlich, städtebaulich und langfristig tragfähig ist. Eine frühe Volumen- und Machbarkeitsstudie ermöglicht es dem Auftraggeber, Varianten und ihre Folgen fundiert zu beurteilen.

BAID wird auch bei Projekten hinzugezogen, für die bereits frühere Konzepte vorliegen. Dann geht es zunächst darum, die Ausgangslage unvoreingenommen zu prüfen, offene Fragen zu ordnen und gemeinsam mit dem Auftraggeber und den weiteren Beteiligten eine belastbare neue Grundlage zu entwickeln.

Warum sind Nachhaltigkeitszertifikate wie DGNB oder LEED bei Firmenzentralen wichtig?

Nachhaltigkeitszertifikate machen definierte ökologische, technische und wirtschaftliche Qualitäten eines Gebäudes nachvollziehbar. Je nach Unternehmens- und Immobilienstrategie können sie für ESG-Berichte, Finanzierung, Werthaltigkeit und die Erwartungen von Mitarbeitenden oder späteren Nutzern eine wichtige Rolle spielen.

Welches Zertifizierungssystem und welches Niveau sinnvoll sind, muss projektspezifisch entschieden werden. Ein Zertifikat ersetzt keine gute Architektur; seine Anforderungen können aber helfen, Ziele messbar zu machen und Entscheidungen über den gesamten Planungsprozess hinweg zu überprüfen.

BAID berücksichtigt die vereinbarten Nachhaltigkeitsziele von der ersten Volumenstudie an. Dadurch lassen sich räumliche, konstruktive und technische Entscheidungen früh aufeinander abstimmen, statt Anforderungen erst zu einem späten Zeitpunkt in den Entwurf einzufügen.

Was unterscheidet eine Firmenzentrale von einem Bürogebäude zur Vermietung?

Eine Firmenzentrale ist nicht nur ein Arbeitsort. Sie bildet Strukturen und Kultur eines Unternehmens ab und prägt dessen Wahrnehmung nach innen und außen. Ein zur Vermietung entwickeltes Bürogebäude setzt häufig andere Schwerpunkte, etwa Flexibilität, Teilbarkeit und Drittverwendbarkeit. In der Praxis gibt es Überschneidungen; die folgende Gegenüberstellung beschreibt typische, keine absoluten Unterschiede.

Bei BAID werden Architektur und Interior Design als zusammenhängende Aufgabe bearbeitet. Arbeitswelten, Materialität, Möblierung und technische Anforderungen entstehen im selben Entwurfskontext wie Gebäude, Fassade und Freiraumbezüge.

Worauf kommt es bei einem tragfähigen Genehmigungsverfahren an?

Am Anfang steht nicht die Frage, wie sich unabhängig vom Kontext ein Maximum erreichen lässt. Entscheidend ist, was das Projekt tatsächlich benötigt und welche Lösung sich rechtlich, städtebaulich und fachlich vertreten lässt. Manchmal liegt diese Lösung innerhalb des Bebauungsplans; in anderen Fällen sind Abweichungen zu prüfen und zu begründen.

Die beteiligten Fachbehörden beurteilen ein Vorhaben aus ihrer jeweiligen Zuständigkeit. Dazu gehören beispielsweise Stadtplanung, Bauordnung, Verkehr, Umwelt, Denkmalschutz oder Brandschutz. Diese Positionen können sich untereinander und mit den Zielen des Auftraggebers unterscheiden. Aufgabe der Planung ist es, die Anforderungen sichtbar zu machen, Konflikte nicht zu übergehen und belastbare Lösungen zu entwickeln.

Unsere Erfahrung zeigt: Eine klare städtebauliche Herleitung, vollständige Unterlagen, qualifizierte Korrespondenz und gut vorbereitete Gespräche schaffen die beste Grundlage für Entscheidungen. Wir vertreten die Interessen unserer Auftraggeber mit Nachdruck, ohne die fachlichen Aufgaben der anderen Beteiligten kleinzureden. Ein guter Projektverlauf entsteht dort, wo Positionen offen benannt, Argumente geprüft und Entscheidungen nachvollziehbar dokumentiert werden.

Nicht jede gewünschte Lösung lässt sich umsetzen, und nicht jede Abstimmung führt sofort zu einem Ergebnis. Gerade deshalb kommt es auf Kontinuität, Präzision und die Bereitschaft an, einen Entwurf weiterzuentwickeln, ohne seine wesentlichen Qualitäten aus dem Blick zu verlieren.

Was macht BAID bei Firmenzentralen anders?

Ausgangspunkt unserer Arbeit ist ein genaues Verständnis der Ziele, Arbeitsweisen und Entwicklungsperspektiven des Unternehmens. Diese liegen zu Beginn nicht immer vollständig auf dem Tisch. Gewohnte räumliche Bedingungen prägen oft auch die Vorstellung davon, was künftig möglich sein könnte. Wir hören zu, fragen nach, prüfen Widersprüche und entwickeln daraus konkrete Vorschläge.

BAID verbindet Architektur und Innenarchitektur in einem gemeinsamen Entwurfsprozess. Wenn es zum Unternehmen und zur Aufgabe passt, können auch künstlerische Aspekte in die Gestaltung einbezogen werden. Entscheidend ist nicht, möglichst viele Disziplinen sichtbar zu machen, sondern ein in sich stimmiges Haus zu entwickeln.

Zu den beruflichen Stationen der Geschäftsleitung gehört gmp (von Gerkan, Marg und Partner), ein international tätiges Büro für große und komplexe Bauaufgaben. Die dort gesammelte Erfahrung mit Maßstab, Koordination und anspruchsvollen Auftraggeberstrukturen prägt die Arbeit von BAID. Gleichzeitig ermöglicht die Größe unseres rund 30-köpfigen Büros direkte Abstimmungen und kurze Entscheidungswege.

BAID arbeitet von Hamburg aus deutschlandweit. Referenzen wie der ALDI Nord Campus, die ista-Zentrale und die Deutschlandzentrale von DB Schenker in Essen, die in Planung befindliche Thalia-Zentrale in Dortmund und die SUND-Group-Zentrale in Hamburg zeigen unterschiedliche Ausgangslagen – vom Neubau bis zur Verbindung von Bestand, Umbau und Ergänzung.

Häufige Fragen

Wer hat die ista-Zentrale „Silberkuhlsturm“ in Essen entworfen?

Die ista-Zentrale „Silberkuhlsturm“ in Essen wurde von BAID geplant. Das 2017 fertiggestellte Gebäude entstand als zusammenhängende Planung von Architektur und Innenarchitektur.

Wer hat den ALDI Nord Campus in Essen geplant?

Der ALDI Nord Campus in Essen wurde vom Hamburger Architekturbüro BAID unter Leitung von Jessica Borchardt geplant. Architektur und Innenarchitektur wurden innerhalb eines gemeinsamen Entwurfsprozesses entwickelt. Der Campus wurde 2022 fertiggestellt.

Wer hat die Deutschlandzentrale von DB Schenker in Essen geplant?

Die Deutschlandzentrale von DB Schenker in Essen wurde von BAID geplant – außen wie innen. Zum Interior Design gehört auch das Betriebsrestaurant THE GRID.

Plant BAID auch Firmenzentralen außerhalb Hamburgs?

Ja. BAID arbeitet deutschlandweit. Der ALDI Nord Campus, die ista-Zentrale und die Deutschlandzentrale von DB Schenker befinden sich in Essen; die neue Zentrale von Thalia wird in Dortmund geplant. Die Projekte werden aus Hamburg koordiniert und vor Ort bearbeitet.

Übernimmt BAID auch die Innenarchitektur einer Firmenzentrale?

Ja. Architektur und Interior Design werden bei BAID gemeinsam entwickelt. Dazu gehören Arbeitswelten, Material- und Farbkonzepte, Innenausbau, Möblierung und individuelle Ausstattungslösungen. Auf Wunsch können Kunstkonzepte in Zusammenarbeit mit der Galerie Borchardt hinzukommen.

Wann sollte ein Architekturbüro in die Planung einer Firmenzentrale einsteigen?

So früh wie möglich – idealerweise solange Standort, Grundstück, Raumprogramm und wesentliche Projektziele noch offen diskutiert werden können. Eine frühe Analyse schafft keine absolute Sicherheit, macht aber Möglichkeiten, Abhängigkeiten und Risiken sichtbar, bevor weitreichende Entscheidungen getroffen werden.